存量房貸利率下調(diào)，存量為什么我的房貸沒有降到3.3%？

　　10月25日，存量房貸利率調(diào)整正式落地，利率多數(shù)借款人已查詢到調(diào)整后的下調(diào)房貸利率信息。同時，有降不少借款人也產(chǎn)生疑問，存量為什么下調(diào)后利率不一樣？房貸為什么沒有降到最新利率水平？

　　問：哪里可以查詢調(diào)整結(jié)果？

　　答：目前，多家銀行已在手機App中設(shè)置存量房貸專屬模塊、利率滾動信息欄、下調(diào)廣告彈窗、有降置頂窗口等查詢?nèi)肟?，存量借款人也可通過搜索欄直接搜索“存量房貸利率調(diào)整”進行查詢，房貸部分銀行可在微信公眾號進行查詢。利率此外，下調(diào)多家銀行通過短信通知的有降形式告知借款人存量房貸利率調(diào)整結(jié)果。

　　例如：

工商銀行App

農(nóng)業(yè)銀行App

中國銀行App

建設(shè)銀行App

建設(shè)銀行客戶服務(wù)微信公眾號

　　多數(shù)銀行回應(yīng)，大部分存量房貸利率已于10月25日自動完成調(diào)整，且絕大多數(shù)借款人不需要提交額外申請或辦理相關(guān)手續(xù)。

　　但不同城市、不同銀行調(diào)整進度略有差異，此次批量調(diào)整總體將于10月31日前完成。

　　問：為什么下調(diào)后利率不一樣？

　　答：浮動房貸利率由“5年期以上LPR+加點”組成，本次僅調(diào)整“加點”部分，不涉及LPR的調(diào)整。

　　LPR僅在重定價日進行調(diào)整，并調(diào)整至當時最新的LPR。不同借款人的重定價日不同，通常為每年1月1日或貸款發(fā)放日，借款人可通過貸款合同查詢，重定價周期為1年。

　　近兩年來人民銀行已對5年期以上LPR進行多次調(diào)整：

　　2023年6月20日，5年期以上LPR調(diào)整至4.2%；

　　2024年2月20日，5年期以上LPR調(diào)整至3.95%；

　　2024年7月22日，5年期以上LPR調(diào)整為3.85%；

　　2024年10月21日，5年期以上LPR調(diào)整為3.6%。

　　這就導(dǎo)致不同借款人貸款利率中的LPR存在差異，目前來看，有4.2%、3.95%、3.85%、3.6%四種情況。

　　例如，貸款重定價日在1月1日至2月19日（含）之間的借款人，目前LPR為4.2%；重定價日在2月20日至7月21日（含）之間的借款人，目前LPR為3.95%。以此類推。

　　雖然本次調(diào)整后的利率都是按LPR-30BP計算，但由于LPR的值不同，調(diào)整后相應(yīng)的利率分別為3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。因此，每位借款人的房貸利率下降幅度也不完全一樣。

　　等到貸款重定價日進行LPR重定價后，若當前LPR保持不變，那么借款人的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

　　問：銀行批量調(diào)整利率后，何時按調(diào)整后的利率來算利息？

　　答：對于符合此次批量調(diào)整利率政策的存量住房貸款，將于調(diào)整當日（10月25日）開始按調(diào)整后的利率執(zhí)行，調(diào)整前利息還按原利率計算。

　　問：我們當?shù)啬壳靶掳l(fā)放的房貸利率已降至3%（LPR-60BP），為什么我最低只能調(diào)到3.3%？

　　答：按照此次批量調(diào)整存量房貸利率的有關(guān)政策和要求，對于利率高于LPR-30BP的存量住房貸款，最多下調(diào)到LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外），并不是下調(diào)到新發(fā)放貸款利率水平。

　　此外，北京、上海、深圳等地區(qū)二套存量房貸利率只能調(diào)整至當?shù)叵鄳?yīng)政策下限。具體來看，目前，北京五環(huán)內(nèi)二套房貸款利率下限為LPR-5BP，五環(huán)外為LPR-25BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)二套房貸款利率下限為LPR-25BP，其他區(qū)為LPR-5BP；深圳二套房貸款利率下限為LPR-5BP。

　　問：如果已經(jīng)預(yù)約了提前還款，還可以享受此次利率下調(diào)的政策優(yōu)惠嗎？

　　答：各家銀行要求略有不同，需借款人主動與貸款行聯(lián)系了解具體信息，或查詢貸款行相關(guān)公告。

　　以工商銀行為例，主要分三種情況：

　　情況一：如尚未完成扣款，借款人可撤銷提前還款申請，只要符合此次調(diào)整條件，即可進行利率調(diào)整；

　　情況二：如已完成部分提前還款扣款，只要符合此次調(diào)整條件，剩余本金部分可進行利率調(diào)整；

　　情況三：如全部貸款已結(jié)清，則無法進行利率調(diào)整。